Tỉnh Khánh Hoà mới đây đã quyết định thẩm định lại giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với “siêu dự án” khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh ( nay là dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng giải trí KN Paradise).
“Siêu dự án” khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh là dự án có nguồn gốc đất quốc phòng với tổng diện tích sử dụng “siêu khủng” gần 800ha.
“Thần tốc” giao đất cho doanh nghiệp
Ông Nguyễn Văn Đồng, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Khánh Hoà vừa ký văn bản số 165/TTr-STNMT-CCQLĐĐ gửi Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh, về phương án giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh ( KN Paradise). Đây là dự án tọa lạc tại Nam bán đảo Cam Ranh, thuộc phường Cam Nghĩa, TP.Cam Ranh có vị trí “ đắc địa” nằm sát bãi biển thuộc địa phận Bãi Dài, cạnh sân bay Cam Ranh và Căn cứ Hải quân vùng IV.
Dự án KN Paradise do Công ty TNHH KN Cam Ranh – thành viên Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Golf Long Thành làm chủ đầu tư. Theo những thông tin được công bố, tổng nguồn vốn đầu tư dự án là trên 46.371 tỉ đồng.
Với tổng diện tích sử dụng đất gần 800ha, đây là dự án có diện tích sử dụng đất lớn nhất tỉnh Khánh Hòa từ trước đến nay. Theo quy hoạch xây dựng, dự án này gồm 3 phân khu chính bao gồm: phân khu sân golf 27 lỗ có diện tích khoảng 90ha; phân khu đô thị có diện tích khoảng 545ha; phân khu nghỉ dưỡng có diện tích khoảng 158ha.
Đường vào nhà máy X52 quân chủng Hải quân và Cảng quốc tế Cam Ranh nay là cổng KN Paradise.
Phân khu đất ở đô thị sẽ hình thành trên 13.800 căn hộ chung cư, gần 1.000 nhà ở biệt thự, khoảng 8.000 nhà ở liền kề. Đặc biệt, ở phân khu nghỉ dưỡng, ngoài 10.000 căn hộ du lịch, 835 biệt thự nghỉ dưỡng còn có thêm khu casino với khoảng 200 bàn và hơn 2.000 máy trò chơi.
Về nguồn gốc đất, ban đầu, trong kế hoạch sử dụng đất 2011 – 2015 của TP.Cam Ranh được UBND tỉnh Khánh Hòa xét duyệt vào tháng 12/2013, tất cả diện tích đất gần 800ha thời điểm đó được quy hoạch là đất quốc phòng.
Vào tháng 7/2015, Thủ tướng Chính phủ đã có chủ trương cho phép Bộ Quốc phòng phối hợp với UBND tỉnh Khánh Hòa thực hiện việc bàn giao diện tích đất quốc phòng không còn nhu cầu sử dụng đất cho địa phương quản lý, sử dụng.
Đến tháng 8/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định thu hồi gần 800 ha đất do Quân chủng Hải quân sử dụng để quản lý và thực hiện các thủ tục về đầu tư đất đai.
Chỉ 04 tháng sau đó, ngày 31/12/2015, dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh đã được UBND tỉnh Khánh Hòa đưa vào quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2020.
Rất nhanh sau đó, ngày 31/5/2016, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Khu đô thị và nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh. Đến ngày 14/6/2016 ông Lê Đức Vinh ( nguyên Chủ tịch UBND tỉnh) đã kí văn bản số 1678/ QĐ-UBND về việc giao đất và cho thuê đất để Công ty TNHH KN Cam Ranh thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
Mục tiêu của dự án là để đầu tư xây dựng: khu phức hợp nhà ở, biệt thự, resort nghỉ dưỡng, khu chung cư kết hợp thương mại – dịch vụ, trung tâm thương mại, sân golf, kinh doanh Casino. Vào năm 2020, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã chỉ đạo các sở ngành rà soát điều chỉnh, bổ sung quyết định giao đất và cho thuê đất ở dự án KN Paradise.
Có thể thấy, đây là “ tiến trình thần tốc” từ lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục giao đất, phê duyệt quy hoạch 1/500 cũng như những thủ tục khác mà các nhà đầu tư dự án phải ao ước. Dư luận trong giới đầu tư bất động sản vẫn tồn tại nghi vấn : phải chăng quỹ đất dự án này thực chất đã được Quân chủng Hải quân bàn giao từ trước nhưng do bị “ tuýt còi” nên các thủ tục sau này chỉ là thực hiện lại cho phù hợp quy trình mà thôi ?
“Đất vàng” về tay doanh nghiệp với giá “bèo”.
Nội dung văn bản165/TTr-STNMT-CCQLĐĐ cũng cho biết loại đất xác định giá: đất ở đô thị; đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đất xây dựng công trình sự nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm. Việc tính giá đất dự án The Lotus Cam Ranh sẽ được xác định vào 3 thời điểm. Thời điểm tháng 6/2016, xác định lại giá đất đối với diện tích “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Loại đất này không đúng quy định luật đất đai (luật không quy định loại đất này)
Thời điểm tháng 9/2019, do dự án phải điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung. Thời điểm giá đất tháng 6/2020 đối với phần diện tích có thay đổi hình thức giao đất.
Là công trình dân sự nhưng cổng vào lại được quân đội canh gác.Kết quả xác định giá đất và phương án giá đất do đơn vị tư vấn đề xuất cho thấy tổng số tiền Nhà nước dự kiến thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung đối với dự án The Lotus Cam Ranh là trên 310 tỉ đồng. Trong đó, 187,9 tỉ đồng dự kiến thu chênh lệch đối với diện tích 155,1 ha đất vào năm 2016; 122 tỉ đồng dự kiến thu do điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, đối với phần diện tích trên 794,45 ha (tháng 9.2019). Riêng phần diện tích trên 16,5 ha do thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, có đơn giá 2.738.517 đồng/m2, đơn vị tư vấn đề xuất không tính toán vì dự án giảm tầng cao quy hoạch.
Ngày 12/1, trao đổi với Phóng viên, ông Nguyễn Văn Đồng cho biết, “về dự án PV cứ để lại nội dung làm việc chúng tôi sẽ trả lời sau, doanh nghiệp cũng khó khăn, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển chứ” ông Đồng nói
Tại chứng thư định giá đất số 20CT/SGL ngày 28/4/2021 của Công ty TNHH MTV Thẩm định giá SGL, đính kèm tờ trình số 165/TTr-STNMT-CCQLĐĐ của Sở Tài nguyên – Môi trường cho thấy “đất vàng” siêu dự án này được định giá chưa đến 5 triệu đồng/m2.
Cụ thể, kết quả xác định giá đất theo quy hoạch chi tiết năm 2019, đối với đất ở, đơn giá đất áp dụng chỉ 4.803.309 triệu đồng/m2, cho phần diện tích 3.152.927 m2. Đất thuê 66 năm là 1.358.650 triệu đồng/m2 cho phần diện tích 2.135.674 m2; còn đất thuê 46 năm là 946.939 đồng/m2 cho diện tích 900.000 m2. Như vậy, tính chung toàn dự án, số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng là 18.898 tỉ đồng.
Trước đó, theo kết quả xác định giá đất theo quy hoạch chi tiết phê duyệt tại quyết định số 1499/QD-UBND ngày 31/5/2016, của UBND tỉnh, phần đất ở được định giá 4.772.280 đồng/m2; đất thuê 66 năm là 1.349.873 đồng/m2; đất thuê 46 năm là 940.820 đồng/m2.
Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện nay việc thi công và vận hành ‘siêu dự án’ KN Paraside đang bộc lộ một số điểm bất cập cần phải được làm rõ như có hay không việc doanh nghiệp thi công lấn biển? Lối đi nào cho nhà máy X52 quân chủng Hải quân và Cảng quốc tế Cam Ranh ?
